Menghitung ROI sewa apartemen berarti membandingkan pendapatan sewa bersih setahun dengan total dana yang benar-benar keluar, bukan cuma harga unit di brosur. Banyak calon pembeli berhenti pada hitungan harga jual dikurangi harga beli, padahal biaya kepemilikan bulanan yang menentukan apakah unit itu menguntungkan. Beberapa pilihan unit dibandingkan di sini untuk menunjukkan angka apa saja yang perlu Anda masukkan.
Kenapa ROI penting sebelum akad kredit
Setelah akad, Anda terikat cicilan dan biaya bulanan. Pada titik itu keputusan sudah selesai dan ruang negosiasi tertutup. Menghitung ROI lebih dulu memberi Anda dasar untuk menolak unit yang angkanya tidak masuk, atau bergerak cepat pada unit yang pas.
Angka ROI juga membuat dua unit dengan harga berbeda bisa dibandingkan secara adil. Unit Rp500 juta dengan sewa Rp4 juta per bulan tidak otomatis lebih baik daripada unit Rp700 juta dengan sewa Rp6,5 juta. Di situ perhitungan bekerja.
Rumus dasar dan angka yang sering luput
Ada dua versi perhitungan yang berguna, yaitu yield kotor dan yield bersih.
Yield kotor = (sewa bulanan x 12) / harga beli unit x 100%.
Yield bersih = (sewa tahunan – semua biaya setahun) / total dana keluar x 100%.
Selisih keduanya bisa jauh. Berikut biaya yang perlu Anda kumpulkan sebelum menghitung versi bersih:
- Uang muka, biaya akad, dan provisi kredit
- Cicilan KPR setahun penuh, termasuk bunga pada tahun berjalan
- Biaya pengelolaan lingkungan, keamanan, dan kebersihan yang dibayar bulanan
- Pajak bumi dan bangunan, serta pajak sewa bila Anda menariknya langsung dari penyewa
- Listrik, air, dan internet bila Anda yang menanggung saat unit kosong
- Perabot dan perawatan rutin, seperti servis AC dan penggantian keran
- Periode kosong. Asumsikan unit tidak selalu terisi sepanjang tahun
- Komisi agen bila Anda memakai jasa perantara untuk mencari penyewa
Total dana keluar juga bukan hanya harga unit. Masukkan biaya perizinan, biaya notaris, renovasi ringan, dan biaya pembelian perabot, karena dana itu tidak kembali saat Anda menjual.
1. Bandingkan lokasi dengan penggerak permintaan yang jelas
Harga sewa ditentukan oleh siapa yang mau tinggal di sana. Tiga penggerak yang paling mudah diverifikasi: jarak ke tempat kerja besar, akses transportasi umum, dan keberadaan kampus atau rumah sakit.
Dua apartemen berjarak dua kilometer bisa punya permintaan yang berbeda jauh kalau satu berada di jalur angkutan utama dan satunya tersembunyi di dalam perumahan. Survei sewa di sekitar lokasi itu dengan melihat iklan yang aktif dan menanyakan langsung ke penghuni, bukan hanya mendengar klaim penjual.
Satu hal yang perlu Anda periksa: jumlah unit yang sedang disewakan di gedung yang sama. Kalau puluhan unit sejenis menganggur, permintaan di gedung itu lebih lemah dari kesan pertama.
2. Unit kecil vs unit besar: mana yang ROI-nya lebih tinggi
Unit studio dan satu kamar biasanya menghasilkan yield kotor lebih tinggi per rupiah yang dikeluarkan. Penyebabnya sederhana, harga beli per meter persegi lebih murah pada unit kecil, sementara sewa per meter perseginya justru lebih mahal. Waktu kosong juga lebih singkat karena segmen penyewa satu orang lebih besar.
Unit dua atau tiga kamar unggul dari sisi stabilitas penyewa. Penyewa keluarga cenderung tinggal lebih lama sehingga biaya mencari penyewa baru muncul lebih jarang. Sewa total per bulan juga lebih besar, meski persentase yield-nya sering lebih rendah.
| Aspek | Studio / 1 kamar | 2-3 kamar |
|---|---|---|
| Yield kotor | Umumnya lebih tinggi | Umumnya lebih rendah |
| Lama kosong | Pendek, penyewa rotasi cepat | Lebih panjang saat ganti penyewa |
| Biaya perabot | Ringan | Lebih berat |
| Risiko gagal bayar | Lebih terasa karena sewa kecil | Dampak lebih besar per kejadian |
Imbal hasil bukan satu-satunya pertimbangan. Hitung berapa bulan Anda bisa menahan unit kosong tanpa mengganggu arus kas, lalu pilih tipe unit yang sesuai kemampuan itu.
3. Hitung ulang dengan periode kosong yang realistis
Banyak simulasi memakai asumsi terisi penuh selama dua belas bulan. Praktiknya, ada bulan di mana unit belum ada penyewa, atau penyewa lama pindah dan Anda perlu waktu membersihkan dan memasang iklan lagi.
Coba masukkan skenario terisi sebelas dan sepuluh bulan dalam setahun. Jika arus kas Anda masih aman pada skenario sepuluh bulan, unit itu punya bantalan yang cukup. Jika tidak, cicilan akan menekan Anda setiap kali terjadi pergantian penyewa.
4. Periksa cara pengelolaan gedung
Unit apartemen jarang dikelola sendiri sepenuhnya. Anda bergantung pada manajemen gedung untuk kebersihan, keamanan, dan perbaikan fasilitas bersama.
Beberapa hal yang layak ditanyakan sebelum membeli: berapa besar biaya pengelolaan bulanan dan apakah ada kenaikan berkala, siapa yang menangani perbaikan unit saat Anda tidak di kota yang sama, dan apakah gedung mengizinkan unit disewakan harian atau bulanan. Aturan itu memengaruhi siapa yang boleh menjadi penyewa dan berapa tarif yang bisa Anda pasang.
5. Uji asumsi saat angka tidak masuk
Kalau yield bersih berada di bawah imbal hasil instrumen berpendapatan tetap setelah dihitung dengan periode kosong, Anda punya beberapa jalur. Negosiasi harga pembelian, pilih tipe unit yang lebih kecil dan lebih mudah disewakan, atau tunda pembelian sampai ada unit dengan harga lebih wajar.
Hindari menaikkan asumsi sewa hanya supaya perhitungan terlihat bagus. Pasar sewa bergerak berdasarkan pasokan unit di gedung dan permintaan penyewa, bukan berdasarkan kebutuhan Anda melunasi cicilan.
6. Susun satu lembar perhitungan per kandidat
Bandingkan kandidat dengan format yang seragam supaya keputusan tidak dipengaruhi kesan saat melihat unit. Catat untuk setiap apartemen:
- Harga beli dan biaya transaksi awal
- Cicilan bulanan dan total setahun
- Biaya pengelolaan dan utilitas yang Anda tanggung
- Perkiraan sewa dari survei lapangan, bukan dari brosur
- Periode kosong yang diasumsikan
- Yield kotor dan yield bersih
- Sisa arus kas bulanan setelah semua biaya
Kalau Anda perlu menghitung banyak skenario, buku catatan sederhana atau lembar kerja sudah cukup. Ini contoh perhitungan manual yang bisa dijadikan pola.
Harga beli dan biaya awal : 650.000.000
Sewa tahunan (11 bulan) : 55.000.000
Biaya setahun:
pengelolaan & lingkungan : 6.600.000
PBB dan pajak sewa : 3.500.000
perawatan dan perabot : 4.000.000
komisi agen : 2.750.000
Total biaya setahun : 16.850.000
Sewa bersih : 38.150.000
Yield kotor = 66.000.000 / 650.000.000 = 10,15%
Yield bersih = 38.150.000 / 650.000.000 = 5,87%Angka di atas hanya pola, bukan acuan pasar. Ganti dengan hasil survei Anda sendiri, karena sewa dan biaya berbeda antar kota dan antar gedung.
Untuk keputusan kredit dan pajak, sebaiknya konsultasikan dengan perencana keuangan atau konsultan pajak, terutama bila Anda memiliki beberapa unit sekaligus.
Ringkasan
ROI sewa apartemen dihitung dari sewa bersih dibagi total dana keluar, bukan dari selisih harga jual beli. Kumpulkan biaya pengelolaan, pajak, perawatan, komisi, dan periode kosong, lalu bandingkan setiap kandidat dengan format yang sama. Unit kecil umumnya memberi yield lebih tinggi, unit besar memberi penyewa yang lebih stabil. Sesuaikan pilihan dengan kemampuan Anda menahan unit kosong.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa ROI sewa apartemen yang bisa dianggap layak?
Tidak ada satu angka yang berlaku untuk semua kota. Yang penting, yield bersih yang Anda hitung masih di atas imbal hasil instrumen lain dengan risiko serupa, dan arus kas bulanannya tetap positif setelah cicilan serta biaya pengelolaan. Bandingkan beberapa unit di lokasi yang sama untuk mendapat gambaran wajar.
Apakah yield kotor cukup untuk mengambil keputusan?
Tidak. Yield kotor berguna untuk penyaringan awal, tetapi tidak mencerminkan biaya bulanan dan periode kosong. Dua unit dengan yield kotor sama bisa punya yield bersih yang berbeda karena biaya pengelolaan dan pajaknya berbeda.
Apa yang harus dilakukan kalau yield bersih terlalu kecil?
Negosiasikan harga beli, cari tipe unit yang lebih mudah disewakan, atau tunda pembelian. Menurunkan asumsi biaya hanya untuk memperbaiki angka akan menyulitkan Anda saat cicilan mulai berjalan. Untuk perencanaan yang lebih rumit, mintalah bantuan perencana keuangan.